客座評論：樓市限價政策加劇供求失衡

（德國之聲中文網）最近深圳有個叫"深業中城"的樓盤開盤，抓住了不少人的眼球。1500萬的起步價，500萬的誠意金（也就是沒這個押金的話，你連搖號的資格都沒有），192套房吸引了4000人哄搶。換句話講，最後的搖號中簽率應該低於5%。其實這樣的盛況一直在各個一線城市上演，程度不同而已。這幾年為了貫徹"房住不炒"的中央精神，各地房產調控部門都把限價作為一個利器使用，從而形成了一個買房需要搖號的奇怪而又普遍的現象。

我不知道各地房產調控部門是不是曾經組團去過茅台酒廠，因為這樣的限價政策像極了飛天茅台的定價策略。大家都知道茅台酒廠一直對外宣稱1499的零售價，當然出廠價低於此，大約1000元。但是實際上呢？市場上根本看不到這樣的零售價，2019年的最高零售價據說已經突破了3000元。那麼為什麼在市場價高高在上的時候，應該利潤最大化的廠商卻心甘情願把出廠價定得低低的呢？

有人不懷好意地揣測：這是茅台酒廠的領導想尋租。這不是沒有事實支撐的，上一任茅台老總就因為涉及腐敗問題被捉進去坐了大牢。但是新來的老總依舊沒有改變這樣的定價的意向。於是我們可以猜想：壓低出廠價，讓利於中間商（以及市場上的囤積投機者），培養了一大批不喝酒的投資需求力量。這反而擴大了茅台酒的市場需求，不斷強化一瓶難求的供小於求的事實，有利於茅台的長期經營。這或許是茅台的聰明之處吧？

現在一線城市的房價調控部門也學會了茅台酒的這個策略。大量的新房上市價格被限定在一個低於市場的價格水準，而周邊的二手房價格往往不加干預，從而出現了同一地塊的二手房價格高於一手房價格的倒掛現象。和茅台的價格類比，一手房價格就相當於出廠價，把房子從房地產開發商手裡賣到了中間商手裡，而二手房價格類似於茅台的市場零售價，大量的買不到一手房的真正需要房子的消費者，只能在市場上不受限制地買到二手房。

那麼壓低了的一手房價是不是吸引了大量的需求呢？當然是！從各地限價房的搖號中簽率就可以看到，動輒個位數的中簽率表明，在這個限價基礎上，市場需求和供給的比達到了數十比一。而在新房交付之後，我們往往看到大量的搖號中簽者在二手房市場上掛單出售，由此可以斷定，這市場需求中有相當大的比例是投資需求而不是真正的消費性需求。這和飛天茅台的市場需求一樣，壓低了的出廠價培育了一個投資需求者群體，反而人為加劇了供不應求的局面。這樣的結果，實際上和當初的房住不炒的初衷是背道而馳的。

而這樣違背市場經濟規律的限價政策，也會扭曲本來的真實市場需求。一些在正常情況下本來安於購買二手房的消費者，因為看到二手房價格高於一手房，也許會改變選擇，盡可能地等待一手房的中簽，也就是說：部分二手房的需求者被吸引到了一手房市場上，從而進一步加劇了一手房的供求不平衡。

其實，內地的一線城市之所以有長時間的房價只漲不跌的局面，主要還是土地供應的壟斷造成的。市場需求不應該被管制，畢竟經濟增長之後老百姓想改善住房條件，是人民群眾的正常需求。現在的限價貌似是給老百姓的福利，實際上是引誘了老百姓把本來是用來消費的住房作為了短期投機的工具。一旦出現房價的趨勢性變動，被套的又是一眾小散戶。

 

德國之聲致力於為您提供客觀中立的新聞報導，以及展現多種角度的評論分析。文中評論及分析僅代表作者或專家個人立場。