У Німеччині катастрофічно бракує соціального житла

Багатодітні сім'ї та одинокі батьки, літні люди, біженці, особи з обмеженими можливостями, студенти та інші категорії громадян з низьким доходом так само, як і всі інші, потребують тепла та надійного даху над головою. Але саме цим людям у Німеччині найважче знайти житло. Допомогти їм має програма будівництва та модернізації соціальних квартир, яка існує у Німеччині ще з 1950-х років. Однак нині все складається не так, як хотілося б.

Проблему погіршує той факт, що в Німеччині багато людей з низькими доходами, а потреба в доступному житлі величезна. Уряд Олафа Шольца (Olaf Scholz) мав намір будувати до 100 тисяч одиниць соціального житла на рік - мінімум стільки, скільки потрібно сьогодні для задоволення попиту. Але, незважаючи на мільярди євро державного фінансування, в 2023 році в країні було побудовано лише 33 тисячі таких квартир. Це дані німецького ділового видання Handelsblatt.

"Нам терміново потрібне нове соціальне житло. Воно таке ж важливе для нашого суспільства, як транспортна інфраструктура або пенсії, тому що люди залежні від доступного житла. Вони сподіваються, що держава їх цим забезпечить. Наприклад, у таких містах, як Гамбург та Берлін, близько 50 відсотків жителів мають право на соціальне житло. Водій автобуса та медсестра повинні мати змогу жити в місті, в якому вони працюють", - цитуються на сайті відомства слова Клари Гайвіц (Klara Geywitz), федеральної міністерки житлового будівництва, міського розвитку та будівництва в уряді Олафа Шольца.

Перші соціальні поселення в Німеччині

Одним з найстаріших у світі житлових комплексів подібного роду, який існує до сьогодні, є "квартал Фуггерів" або "Фуггерай" у баварському місті Аугсбург. Він був заснований у 1521 році підприємцем Якобом Фуггером (Jakob Fugger) для місцевих жителів, які опинилися в складному матеріальному становищі, і являв собою місто в місті. У восьми провулках розміщувалися 53 будівлі та церква, оточені стіною з кількома воротами. Заснувавши "Фуггерай", підприємець не тільки заповів допомагати нужденним, але й зобов'язав своїх нащадків надавати фінансову підтримку церковним громадам міста та поселенню. Представники династії Фуггерів, ймовірно, вважали, що багатство накладає на його власника певні зобов'язання. 

Сьогодні цей комплекс складається з 67 будинків, в 140 квартирах яких проживають близько 150 нужденних, котрі потребують підтримки. Річна орендна плата тут (без урахування опалення) становить 88 центів і... три щоденні молитви. При цьому вартість оренди не підвищувалася вже протягом п’яти століть! Проживання під одним дахом з іншими нужденними передбачає також готовність брати на себе роботу - наприклад, чергувати вночі на вході або доглядати за садом. На одному з будинків можна побачити табличку, яка повідомляє, що тут жив і Франц Моцарт (Franz Mozart), прадід великого композитора. 

Що таке соціальне житло

Сьогодні соціальним житлом називаються квартири, субсидовані державою, які здаються в оренду за нижчою, ніж ринкова, ціною. Перші будинки для соціального житла були побудовані 75 років тому у федеральній землі Шлезвіг-Гольштейн. Через руйнування, спричинені Другою світовою війною, по всій Німеччині не вистачало близько восьми мільйонів придатних для житла квартир. Так у місті Ноймюнстер на місці колишнього аеродрому з'явилося перше соціальне поселення Беклерзідлунг (Böcklersiedlung), назване на честь голови Об’єднання німецьких профспілок Ганса Беклера (Hans Böckler), який був активним учасником цього проєкту.

Закладка першого каменя в фундамент відбулася 5 березня 1950 року і вважається початком планомірного розвитку соціального житла у ФРН після Другої світової війни. Спочатку в Ноймюнстері на 70 гектарах землі було побудовано 800 квартир, банки, магазини, церква, дитячий садок та школа. До 1965 року кількість квартир зросла до 1800. Майже всі мешканці були біженцями з втрачених Німеччиною районів на сході або з радянської окупаційної зони. Через 50 років після заснування нового кварталу досить прості квартири піддали капітальному ремонту, а шляхом об’єднання маленьких квартир створили більш просторі, обладнані балконами.

Читайте також: Робота в Німеччині: як підприємства спокушають нових працівників житлом

Хто має право на соціальні квартири

Претендувати на соціальне житло може будь-яка особа з низьким доходом, яка отримала спеціальне свідоцтво, так званий Wohnberechtigungsschein. Максимальний рівень доходу залежить від федеральної землі. Наприклад, у Північному Рейні - Вестфалії максимальний річний дохід домогосподарства, яке складається з однієї особи, до податкових вирахувань не повинен перевищувати 38 011 євро; для одинокого батька з дитиною - 53 121 євро; для двох дорослих з двома дітьми - 68 621 євро. Розрахунок передбачає, що тільки одна людина в домогосподарстві має дохід та сплачує податки, внески на медичне страхування та пенсійне страхування.

Зараз у Німеччині нараховується трохи більше 1,1 мільйона соціальних квартир. А потрібно як мінімум на півмільйона більше. Згідно з дослідженням, проведеним на замовленням "Альянсу за соціальне житло" (Bündnis Soziales Wohnen), до 2030 року їх в ідеалі повинно бути не менше двох мільйонів. 

Окрім браку квартир відзначається також і зростання орендної плати. За даними медіакомпанії WDR, у 2024 році ціна за квадратний метр субсидованого житла в найменш дорогих районах зросла порівняно з попереднім періодом на 50-75 центів і становила 6,50 євро. А в таких містах, як Дюссельдорф, Кельн, Бонн і Мюнстер - 7,85 євро за метр. Таким чином, за квартиру площею 60 квадратних метрів сьогодні потрібно платити приблизно на 45 євро більше на місяць. Що, однак, не можна порівняти з високими цінами на ринку житла в цілому.

Найбільше субсидованого житла в 2023 році було в Північному Рейні-Вестфалії - 434 тисячі одиниць, у Баварії - майже 135 тисяч і в Берліні - 91 тисяча одиниць, підрахувало видання Handelsblatt. 

Читайте також: Житло в Німеччині: німці його частіше орендують чи купують?

Чому не можуть вирішити проблему

Із 2022 до 2028 року на підтримку програми будівництва доступного житла та модернізацію наявного житлового фонду виділено суму в 21,65 млрд євро, повідомляють на сайті федерального міністерства житла, міського розвитку та будівництва. Крім того, тепер субсидується і житло для студентів та стажерів. У 2023 році уряд Німеччини направив федеральним землям 500 мільйонів євро з 21,65 млрд у межах відповідної програми "Junges Wohnen". Тоді чому ж німцям, як і раніше, катастрофічно не вистачає соціальних квартир?

Як заявила нещодавно в програмі Tagesschau суспільно-правової медіакомпанії ARD міністерка житлового будівництва Клара Гайвіц: "Останні два десятиліття ми просто вкладали занадто мало грошей у соціальне житло. Тепер ми бачимо наслідки". І повинен минути якийсь час, перш ніж виділені сьогодні гроші перетворяться на готову квартиру.

На ситуацію впливає продовження війни Росії проти України, відносно високі кредитні ставки, стрімкий зріст цін на будівельні матеріали та нестача кваліфікованих робітників. Виходить, що тепер за ті ж гроші можна побудувати менше житла. Вартість будівництва нових будівель у середині 2023 року, за деякими оцінками, зросла приблизно на 15 відсотків порівняно з попереднім роком.

Високий рівень міграції також чинить тиск на сектор соціального житла. Однак не слід випускати з виду регіональні особливості Німеччини. Ситуація на ринках житла в таких мегаполісах, як Берлін, Гамбург і Кельн, справді напружена, однак у сільських районах, наприклад, у землі Саксонія-Ангальт, чисельність населення скорочується, тому з’являється велика кількість порожніх квартир. Це допомагає утримувати орендну плату та ціни на нерухомість на низькому рівні. Як зазначає місцева влада, в цьому регіоні є достатній запас доступного житла.