Locuințe, fațade și iluzii: două moduri de a trăi

În Germania, mai bine de jumătate din oameni locuiesc în chirie și nu își pun problema achiziționării unei locuințe. Nu îi vă rostul, întrucât legislația imobiliară protejează chiriașii, astfel încât unii trăiesc toată viața în același imobil care aparține, de fapt, altcuiva.

Cum a ajuns Germania o națiune de chiriași?

Această cultură a locuitului în chirie a apărut după cel de-al doilea Război Mondial. Distrusă de aliați, care urmăreau să grăbească prăbușirea regimului nazist, Germania a intrat rapid în frenezia reconstrucției. Printre urgențe erau locuințele: cu sprijinul statului și al autorităților locale au fost ridicate spații locative de închiriat.

Pe măsură ce Republica Federală se consolida ca stat social a fost impusă și o reglementare pe măsura situației de criză: contracte de închiriere încheiate pe termen nelimitat, rezilierea unilaterală de către proprietar complicată și doar din motive excepționale, stabilitatea prețului chiriei, majorabilă în limitele unor norme clare.

Viața în chirie a devenit sigură și previzibilă, aproape ca statutul de proprietar, dar fără povara creditului ipotecar pentru 25–30 de ani, cumulată cu un aport propriu mare și dobânzi substanțiale pentru achiziția unor proprietăți la prețuri ridicate. Toate acestea, au înțeles germanii, reduc libertatea financiară și cresc riscul de supraîndatorare.

Se mai adaugă și alte beneificii: responsabilitățile scăzute, rămase în grija proprietarilor, care trebuie să suporte costurile mari de renovare, reparații, taxe locale și eventualele scăderi de valoare.

Nu în ultimul rând, în Germania se manifestă și o flexibilitate geografică: multă lume se mută pentru studii, carieră sau viață personală și consideră că nu îi este în avantaj să se lege de o proprietate.

România: goana după proprietate

În România, în schimb, idealul social rămâne proprietatea, despre care recent dispărutul ex-președinte Ion Iliescu s-a grăbit, imediat după 1989, să spună că este ”un moft”. Acest contrast justifică interesul cotidianului Frankfurter Allgemeine Zeitung: pentru cititorii celui mai apreciat ziarului german de centru-dreapta, un articol despre locuirea în România nu este doar o cronică despre statistici, ci o oglindă a unei alte Europe, unde cam fiecare locuitor este proprietar, într-o realitate plină de tensiuni și contraste economice.

Comparația propusă de FAZ nu este doar una politică sau culturală ci vine să ofere ofere și perspective structurale. La o primă vedere, zidurile groase despart lumile, dar răscolind temeliile industriei imobiliare se poate observa că investițiile, inflația și urbanismul din România au legătură directă cu piața europeană în ansamblu, chiar cu investitori germani.

Sub titlul ”Ca într-o frenezie a cumpărăturilor”, articolul descrie situația paradoxală a pieței imobiliare, ”altfel destul de apatică” în România: pe de o parte, în iulie 2025 a existat un val de achiziții stimulate de perspectiva majorării TVA de la 1 august, astfel că în orașe ca București și Cluj s-au înregistrat recorduri de tranzacții; pe de altă parte, sectorul imobiliar și cel al construcțiilor se confruntă cu dificultăți structurale, pentru că ”situația economică s-a înrăutățit puternic”.

Articolul publicat de ziarul conservator mai adaugă un contrast la context: România are 95% proprietari de locuințe, față de 47% în Germania, dar ”raportate la salarii, prețurile fac locuințele tot mai inaccesibile”.

Palatul barometru

O pată de culoare jurnalistică este și cheia pentru analiza pieței: FAZ povestește despre traiectoria neoclasicului Palat Neuman din Arad, ”un imobil special” cu o istorie zbuciumată de circa un veac, pe care ”specialiștii în imobiliare de lux de la Sotheby’s îl numesc probabil cea mai importantă casă privată din Arad”.

Proprietarii inițiali l-au pierdut din cauzele succesive ale dictaturilor fasciste și comuniste, ocupantul sovietic l-a transformat în comandament, a fost apoi, pe rând, grădiniță, depozit și loc de cazare pentru Nicolae Ceaușescu. După revoluție, moștenitorii Neuman au vândut vila în 2004, cu 1,4 milioane de euro iar actualii proprietari cer 2,4 milioane de euro. În urmă cu șase ani, imobilul era listat la 2,7 milioane de euro, notează FAZ.

Scăderea valorii palatului este revelatorul întregii piețe afectată de criza economică. ”O mare parte a boomului anterior fusese alimentată de comenzi publice și fonduri europene. Însă situația economică s-a înrăutățit puternic. Creșterea a fost în 2024, cu 0,8 la sută, slabă. Guvernul este obligat să economisească”. În plus, ”presiunea vine și dinspre prețuri. Inflația ar urma (...) să frâneze cererea”.

Casa mea e-un cântec cu fațada franjuri

Rămâne, însă, tendința împroprietăririi locative și, ca urmare, o piață mică dar scumpă a chiriilor, specifică Europei Centrale și de Sud-Est, iar ziarul care apare la Frankfurt pe Main o explică prin ”transformarea locuințelor de stat în proprietate privată după căderea socialismului la sfârșitul anilor ’80”.

Între timp, ”locuitorilor le lipsesc resursele pentru întreținerea imobilelor” iar asta se vede mai ales în orașe. La Constanța, de exemplu, ”drumul spre Cazinoul proaspăt renovat de pe faleză trece printre monumente istorice din secolul al XIX-lea reabilitate și ruine urâte, moșteniri ale socialismului și capitalismului”.

În centrul Bucureștiului, trecătorul pe lângă ”clădirile reprezentative renovate și hotelurile luminate feeric seara (...) trebuie să fie atent la gropile din pavaj” în vreme ce ”tencuiala și ornamentele desprinse de pe fațade sunt oprite cu plase întinse peste trotuare”. Peste tot, ”garduri de scânduri ascund șantiere nesfârșite”.

Ca la Berlin, dar din lefuri mai mici

FAZ trece în revistă și bursa spațiilor de închiriat: ”Pentru apartamentele noi cu două-trei camere se cer la București 800 de euro, în cartierele exclusive chiar de trei-patru ori mai mult. Asta, la un venit mediu de doar 1800 de euro în 2024, deși salariile sunt mai ridicate în capitală”. Suma vehiculată de cotidianul care apare în capitala financiară a Europei este eronată: majoritatea datelor oficiale indică un salariu net mediu lunar cuprins între 1000 și 1200 de euro, nu 1800.

Ziarul preferat al conservatorilor germani citează un raport al Fundației Friedrich-Ebert, apropiată de social-democrați, care observă că ”multe familii tinere cu venituri medii nu își mai pot permite să devină proprietari” și că ”indicatorul cost-salariu pentru prețul locuinței este similar cu cel din Berlin, Amsterdam sau Sofia”, însă ”cheltuielile de trai sunt în România mult mai ridicate: românii cheltuiesc aproape o treime din venituri doar pe alimente și îmbrăcăminte, comparativ cu mai puțin de 20 la sută în Europa de Vest și 24 la sută în Bulgaria”.

Cine mai stabilizează cererea de locuințe sunt românii repatriați, ”care au câștigat bani în străinătate și îi investesc acasă în imobiliare (...) de la Baia Mare în nord până la Craiova în sud”.

Viața bate planul

FAZ nu face doar o cronică imobiliară, ci un portret al contradicțiilor românești, între proprietate și accesibilitate, între ruine și proiecte futuriste. Și chiar așa arată finalul articolului: descrie un București al cartierelor moderne, cu birouri, restaurante și săli de escaladă, unde ”nu se simte nicio criză imobiliară”. O perspectivă în rezonanță cu discursul oficial despre proiecte precum regenerarea zonei Gării de Nord: ambițioase, futuriste, cu promisiuni de parcuri suspendate și noduri intermodale.

La o lectură atentă, tot demersul novator s-a mai regăsit și în promisiuni din urmă cu zece ani. Așa că, dincolo de retorica vizionară, ”noul cartier” rămâne mai degrabă un exercițiu de imaginație urbană. Ceea ce pentru cititorul german apare drept semn de dinamism urban este, pentru locuitorul Bucureștiului, încă o dovadă a decalajului dintre enclavele privilegiate și realitatea unei piețe imobiliare tot mai greu accesibile.