Krisis Perumahan, Jerman Cari Solusi Turbo

"Bangunan dan perumahan adalah isu sosial zaman ini," ujar Menteri Konstruksi dan Perumahan Jerman yang baru, Verena Hubertz, kepada lembaga penyiaran publik ARD pada bulan Mei silam, ketika ia mengumumkan rencananya untuk membantu meringankan masalah kekurangan perumahan dengan harga terjangkau.

Dengan kabinet yang dijadwalkan untuk menyampaikan usulan anggaran 2026 pada tanggal 30 Juli, pengeluaran untuk perumahan menjadi salah satu fokus utama.

Di negara yang membutuhkan waktu lebih lama untuk mendapatkan persetujuan proyek pembangunan, dibanding waktu yang dibutuhkan untuk membangunnya, Hubertz mengatakan, ia ingin memberi pemerintah daerah "kelonggaran" untuk menghindari undang-undang perencanaan kota yang rumit.

Ayo berlangganan gratis newsletter mingguan Wednesday Bite. Recharge pengetahuanmu di tengah minggu, biar topik obrolan makin seru!

Kelonggaran  tersebut, yang diberi label "Bau-Turbo" (turbo konstruksi), adalah paragraf baru (§ 246e) yang akan dimasukkan ke dalam Aturan Bangunan Jerman.

Jika undang-undang ini disahkan pada musim gugur, pemerintah kota akan dapat menyetujui proyek konstruksi, alih fungsi, dan renovasi yang menyimpang dari ketentuan Kode Bangunan jika proyek tersebut ditujukan untuk pembangunan gedung hunian baru.

Permohonan perencanaan juga akan disetujui secara otomatis setelah dua bulan, kecuali jika diveto oleh pemerintah kota.

Peraturan konstruksi bangunan bervariasi di antara 16 negara bagian dan antarkota di Jerman, sehingga menghasilkan beragam regulasi yang mengatur segala hal, mulai dari jumlah stopkontak listrik per ruangan hingga bentuk dan warna atap.

Kementerian Konstruksi memperkirakan amandemen legislatifnya, yang akan disahkan oleh parlemen Jerman Bundestag pada musim gugur, akan menghemat sekitar €2,5 miliar per tahun bagi perusahaan, warga negara, dan pemerintah daerah.

Sebuah 'kesempatan', bukan solusi instan

Direktur Pelaksana Asosiasi Federal Industri Konstruksi Jerman (HDB), Tim-Oliver Müller, mengatakan ia menyambut baik rencana pemerintah tetapi memperingatkan bahwa pembangunan perumahan "tidak akan kembali dalam semalam."

"Undang-undang ini sendiri tidak akan menghasilkan satu pun apartemen baru, tetapi akan memudahkan pemerintah daerah untuk menyetujuinya," papar Müller kepada DW. Ia mengatakan "campuran krisis" telah menghantam industri konstruksi Jerman, sebagian besar akibat invasi besar-besaran Rusia ke Ukraina, kenaikan harga energi, kenaikan biaya material seperti beton dan baja, inflasi, dan lonjakan suku bunga dari di bawah 1% menjadi antara 3% dan 4%.

Müller yakin, perubahan baru pada undang-undang tersebut tidak akan mengurangi standar kualitas — misalnya, yang berkaitan dengan keselamatan kebakaran dan integritas struktural, yang masih berlaku.

Undang-undang baru ini "murni merupakan penciptaan kemungkinan, misalnya, terkait perluasan bangunan atau perubahan peruntukan lahan dari komersial menjadi perumahan, sesuatu yang sebelumnya tidak mungkin," jelas Müller.

Banyak omong kosong?

Para aktivis lingkungan menyatakan keprihatinannya terhadap pelonggaran aturan perencanaan. Mereka khawatir, ruang-ruang hijau akan dijadikan lokasi pembangunan, sementara proyek-proyek baru disetujui dengan cepat dan warga setempat punya lebih sedikit waktu untuk menyampaikan keberatan.

"Hanya dengan ruang hijau kita dapat meredam [gelombang panas]. Karena ruang hijau ini menyediakan pendinginan aktif," ujar Stefan Petzold dari asosiasi konservasi alam NABU kepada ARD.

Pakar yang juga prihatin dengan isu panas ini, adalah Kepala Pestel Institute, Matthias Günther, yang meneliti bidang-bidang seperti ekonomi dan perumahan untuk sektor publik dan swasta. Ia menggambarkan undang-undang baru ini sebagai "omong kosong" yang "tidak akan mencapai apa pun dalam jangka pendek."

"Paragraf dan bagian tambahan akan ditambahkan ke dalam Undang-Undang Bangunan, yang akan menciptakan lebih banyak birokrasi. Beberapa hal akan memerlukan persetujuan pemerintah kota, dan terutama dalam hal pembangunan, mereka sering kesulitan mendapatkan suara mayoritas karena selalu ada pihak yang tidak menginginkannya," ujar Günther kepada DW.

Ia mengatakan, Jerman sangat membutuhkan paket stimulus ekonomi , untuk pembangunan perumahan yang dimulai pada musim gugur, disertai dengan program pinjaman dengan suku bunga tetap 2% untuk 20 tahun ke depan. "Kota ini pada dasarnya akan meneruskan kondisi kreditnya yang lebih menguntungkan. Biayanya tidak akan terlalu mahal. Semua orang yang saya ajak bicara mengatakan,  jika mereka bisa mendapatkan pembiayaan sebesar 2%, mereka akan mulai membangun lagi," ujar ekonom Matthias Günther, sambil menambahkan bahwa skema serupa telah terbukti berhasil di Polandia.

Terlalu sedikit rumah dan lebih sedikit solusi

"Kurangnya ketersediaan perumahan yang parah, merupakan salah satu alasan utama mengapa harga sewa melonjak di kota-kota besar Jerman," kata Bernard Faller dari Asosiasi Federal untuk Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (VHW). Lebih dari separuh penduduk Jerman tinggal di akomodasi sewaan, persentase tertinggi di Uni Eropa.

Meskipun Jerman memiliki beberapa undang-undang perlindungan penyewa terkuat di dunia, Faller mengatakan undang-undang tersebut berfungsi untuk melindungi penyewa yang sudah ada, dan merugikan mereka yang ingin atau perlu pindah, terutama kaum muda dan keluarga besar. "Masalahnya tetap sama: terlalu sedikit rumah untuk memenuhi permintaan," ujarnya kepada DW.

Rencana percepatan pembangunan perumahan merupakan "eksperimen yang sangat menarik," menurut Faller.

"Sampai kita menemukan sesuatu yang lebih baik, dan saya tidak dapat membayangkan sesuatu yang lebih baik lagi, kunci untuk meredakan pasar perumahan yang terlalu panas, untuk mengekang kenaikan harga sewa, adalah membangun lebih banyak perumahan yang terjangkau," ujarnya.

Menurut Institut Federal untuk Penelitian Bangunan, Urusan Perkotaan, dan Pengembangan Tata Ruang (BBSR), Jerman akan membutuhkan sekitar 320.000 rumah baru setiap tahun hingga tahun 2030.

Pemerintah federal sebelumnya, yang kehilangan suara mayoritasnya dalam pemilihan umum Februari 2025, berjanji untuk membangun 400.000 rumah setiap tahun. Namun pada tahun 2024, angka tersebut hanya tercapai 251.900 unit rumah, turun 14,4% dari tahun sebelumnya.

Koalisi baru blok kanan-tengah Partai Demokrat Kristen dan Uni Sosial Kristen (CDU/CSU) dan blok kiri-tengah Partai Sosial Demokrat (SPD) berencana untuk meningkatkan anggaran Kementerian Konstruksi untuk tahun 2025, menjadi €7,4 miliar dari €6,7 miliar pada tahun sebelumnya. Uang ini akan diinvestasikan dalam pembangunan perumahan sosial — apartemen bersubsidi untuk keluarga berpenghasilan rendah, proyek konstruksi ramah iklim, mengubah area komersial menjadi area perumahan, dan mempromosikan kepemilikan rumah bagi keluarga muda.

Artikel ini terbit pertama kali dalam bahasa Inggris 

Diadaptasi oleh Ayu Purwaningsih

Editor:  Agus Setiawan