持有越久賦稅越重…賣掉繼承土地要懂！專家教你多做1事省數十萬元

房屋交易除了房地合一稅外，土增稅往往是賣方最沉重的負擔，且持有時間越久，賦稅就越重。正業地政士所長鄭文在提醒，很多人忽略「土地前次移轉現值」的時間點，可能讓自己多繳一大筆稅，若能正確主張，至少可少繳數十萬元。

鄭文在分享，民眾小明（化名）在民國76年就買下一處不動產，後來在103年時，因先生生前將房子贈與給太太，雖然夫妻間贈與免課土地增值稅，但隔年先生往生，依照規定，死亡前兩年內的夫妻贈與必須計入遺產總額，等於該不動產在103年也被算進了遺產稅中。

不過，當時因為遺產總額未超過1,333萬元免稅額，全家並沒有繳任何遺產稅，也漸漸忘了這件事。

問題出在多年後，他們出售這間房子時，地政事務所開出的土地增值稅竟是從76年算到114年，時間一拉長，增值額度大幅飆升。

鄭文在解釋，其實依法應該從先生往生的103年重新計算前次移轉，才能正確反映土地增值，若不調整，光是自用住宅稅額就可能多出26萬元，若是適用一般稅率，更可能高達近90萬元。

依《遺產及贈與稅法》第15條規定，死亡前兩年內對配偶的贈與，必須併入遺產總額。換句話說，即使遺產稅因免稅額而沒有實際繳稅，這筆贈與仍算一次合法移轉。

鄭文在提醒，當事人要帶著「遺產稅免稅證明」以及身分證明文件，到地政事務所申請變更土地前次移轉時間，再由稅捐處重新核發土地增值稅單，才能避免不必要的負擔。

鄭文在提醒，不只夫妻贈與，像是信託財產、二親等親屬間的贈與，或是被繼承人死亡前兩年內對繼承人的移轉，都可能有同樣效果。

鄭文在建議，如果有這類情況，記得在申請遺產稅完稅或免稅證明時，就應一併向地政事務所申請變更，或在出售房屋前先提醒地政士，才能少繳土增稅。