點出租賃修法隱憂！專家：房東恐先漲三年租金、期滿再暴漲

內政部正推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，規劃保障房客至少三年租期、限制租金漲幅，並禁止房東剝奪房客申請租金補貼或遷入戶籍等權益。然而，專家提醒，雖然修法出發點是保障居住權益，但實際操作可能帶來副作用，甚至讓租屋市場更亂。

宏道法律事務所律師陳冠甫指出，修法中最具爭議的有兩點，一是「租金漲幅限制」，二是「最短租期三年」。針對租金漲幅限制部分，他分析，因為目前台灣租金並沒有全面實價登錄，若直接以消費者物價指數（CPI）做漲幅限制，房東可能會提前把未來三年的漲幅一次算進租金裡，導致租金在簽約時就被墊高，反而不利房客。

再來是，陳冠甫提醒，法律明定只有續約期間漲幅受限，三年之後租金仍可依市場行情一次調漲，國外也曾出現過「短期限漲，長期大漲」的狀況，根本解方應該是政府多蓋社會住宅，增加供給，而不是用限制租金的方式來治標不治本。

至於「最短租期三年」的規範，陳冠甫認為設計上有漏洞，草案寫明「不得事先約定單方任意終止」，但若雙方事先同意仍可約定「任意解約」，等於形同虛設。

陳冠甫質疑內政部只是將國外條文片段拿來拼湊，缺乏完整制度設計，觀察鄰近日本制度，沒有最短租期制度，但房東若要收回房屋，必須提出「正當理由」，保障效果已經很強，反觀法國、韓國的模式直接照搬到台灣，與現行法律體系格格不入，恐怕會引發更多爭議。

陳冠甫更擔心，修法若只是一味增加房東限制，卻缺乏配套保障房東權益，恐怕會造成對立。他強調，房客最怕的是遇到糾紛時無力處理，即便法律提供調解，也要花時間跑流程，最後還是可能走上訴訟。

陳冠甫也提到，過去內政部曾考慮建立類似「金融評議中心」的專責機構，集中處理租賃糾紛，提供具法律效力的裁決，但後來條文遭刪除，現行的公所調解資源專業度不足，讓保障大打折扣。

陳冠甫直言，修法本意是要「讓房客住得安心，房東收租放心」，但現行版本恐怕流於形式，不僅無法真正穩定市場，還可能製造新的矛盾。