近年全國增逾5萬家公司 宏大陳益盛：商辦需求逾100萬坪

據經濟部商業司的統計，自2021年至2024年，全國公司登記家數由736,889家提高到791,478家，增加了54,589家。商仲業者宏大國際資產調查，新增公司家數當中製造業約占40%，服務業約占60%，即使每家公司只需要10坪空間，預估整體會有至少50萬坪面積需求，如加上企業擴充及老舊大樓都更重建短少的面積，甚至會有逾100萬坪辦公/營業空間需求。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，自從約1980年起台商西進中國大陸之後，多年來商辦市場需求逐年遞減，導致商辦產品賣相不佳、價格偏低，長期以來市場形成「住宅價格高於商辦價格」的現象，因此近30年來鮮少建商在規劃商辦大樓出售，甚至許多建商從來不推案辦公大樓。直到2018年前後台商加速回流後，商辦需求才日漸提高，近幾年來才陸續有建設公司規劃商辦大樓出售或出租。

不過陳益盛指出，建商面對的問題是土地難求，尤其都會區市中心找不到合適的土地、合理的地價可以興建商辦，以台北市而言開發方向逐漸轉往外圍如內湖、南港、大直、士林、北投等處；同時台北市政府也陸續規劃及開發了內湖科技園區、南港經貿園區及北投士林科技園區，來滿足企業的使用需求。

台北市三大科技園區當中，陳益盛指出，係以內湖科技園區最早開發，其已開發土地比率約達95%，南港經貿園區次之約達80%，近期火熱的北投士林科技園區開發度及僅約30%。

陳益盛表示，經手三大園區多件交易案，十年前以內科園區較受青睞，五年前則轉為南港園區，到了今年則因輝達（NVIDIA）公布未來將設立亞洲總部於北士科，而成為最詢問度最高的區域，光是7月黃仁勳公布前後，成交價就提高了5~10%不等。

陳益盛分析，三大園區最大差別在於規模大小不同，及土地使用分區其性質的差別，其中內科園區面積約150公頃，其供作辦公區域約9成屬於科技工業區，因此進駐業者仍以電子科技及製造業行政及研發為主，如光寶（2301）、鴻海（2317）、研華（2395）等；南港園區的範圍則約86公頃，土地使用分區則包含工業區、商業區，因此可進駐業種較廣，代表企業如IBM、匯豐銀行、台灣高鐵（2633）等，未來東區門戶計畫範圍則可擴大到440公頃；北士科土地範圍則約94公頃，辦公區主要為產專區，少部分為商業區，可設立產業別接近南港園區，目前有中鼎（9933）工程、友華（4120）生技、金仁寶等。

以上三大科技園區，陳益盛指出，以南港商業機能及交通運輸最佳，因此房價也最高，辦公室價格介於每坪60~140萬元之間，內湖則趨近飽和而價格較穩定，價格約每坪50~80萬元，北士科則因近年才開發屋齡較新，每坪約65~85萬元之間。